Esitäytetty veroilmoitus

Vuokratulojen verotus

Vuokratulo on veronalaista pääomatuloa. Tavallisimpia vuokrauksen kohteita ovat osake-huoneistot ja kiinteistöt. Vuokratuloon lasketaan vuokran lisäksi myös muut vuokralaisen vuokranantajalle maksamat maksut, kuten esimerkiksi vesimaksu tai autopaikan vuokra.

Vuokratulot verotetaan pääomatuloina 28 prosentin mukaan. Verohallinnon lomake numero 7 on osakehuoneiston ja kiinteistön vuokratuloja varten. Kuitteja ei liitetä veroilmoitukseen, vaan verottaja pyytää niitä tarvittaessa.

Vuokratuloksi katsotaan rahana tai rahan arvoisena suorituksena maksettu korvaus. Vuokratulon verotusta ei voi siten välttää sopimalla vuokran maksusta esimerkiksi vastavuoroisella työsuorituksella. Vuokran yhteydessä vedestä ja lämmöstä maksettu korvaus rinnastetaan niin ikään vuokraan.

Yksityishenkilön tulot ja menot käsitellään verotuksessa ns. kassaperiaatteen mukaan, joten vuoden 2007 vuokratuloa on vuoden loppuun mennessä tilille tulleet vuokramaksut.

Kaikki vuokrauksesta aiheutuneet kulut saa vähentää. Joitakin menoja ei kuitenkaan ilmoiteta 7-lomakkeella. Esimerkiksi asunnon hankkimiseen otetun lainan korot vähennetään erikseen. Yleensähän lainan myöntänyt pankki on ilmoittanut suoraan verohallinnolle korot, jolloin niiden tulisi näkyä valmiiksi esitäytetyllä veroilmoituksella.

Asunnon hankinnan yhteydessä maksettu varainsiirtovero ja välittäjän palkkio vähennetään myöhemmin luovutusvoittoverotuksessa, ellei myyntivoittoa lasketa soveltamalla ns. hankintameno-olettamaa.

Vastikkeiden ja muiden kulujen vähentäminen

Tavallisin vähennys asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeen vuokratulosta on yhtiövastike. Yhtiövastike koostuu yleensä hoito- ja rahoitusvastikkeesta. Yhtiövastike on nimityksestä riippumatta vähennyskelpoinen siltä osin, kun se kirjataan taloyhtiön kirjanpidossa veronalaiseksi tuloksi.

Rahastoitava osuus vastikkeesta katsotaan osaksi asunnon hankintahintaa. Sitä ei saa vähentää vuokratuloista, vaan vasta asunnon myynnin yhteydessä. Vastikkeen vähennyskelpoisuuteen ei vaikuta se, kuinka monessa erässä sitä maksetaan. Vastikkeen käsittelyä taloyhtiön kirjanpidossa kannattaa kysyä isännöitsijältä. 

Vuokranantaja saa vähentää maksamansa vesi-, sähkö- ja muut vastaavat maksut. Kiinteistön omistaja saa vähentää kiinteistöveron siltä osin, kun kiinteistö on vuokrattuna. Muita vähennyskelpoisia menoja ovat esimerkiksi matkakulut asuntoon tehdyistä tarkastuksista sekä vuokralaisen hankkimisesta aiheutuvat menot, kuten lehti-ilmoitukset tai välittäjälle maksettu palkkio. Vuokran perintäkulut ja vuokrattuun kiinteistöön kohdistuvat vakuutukset oikeuttavat myös vähennykseen. Vuokranantaja ei saa vähentää asunto- tai kiinteistöyhtiön ottaman lainan korkoja.

Omakotitalon tai muun rakennuksen hankintameno vähennetään vuokratulosta poistoin. Poisto on 4 % asuin-, toimisto- tai muun vastaavan rakennuksen poistamattomasta hankintahinnasta. Poistoprosentti on 7, jos kysymyksessä on myymälä-, tehdas-, varasto-, työpaja- tai muu vastaava rakennus.

Remonttikulujen vähentäminen

Asunnon ja kiinteistön vuosikorjauskulut saa vähentää kokonaisuudessaan maksuvuonna. Perusparannusmenoja ei sen sijaan saa vähentää kerralla. Osakehuoneiston omistaja vähentää ne yhtä suurina vuotuisina poistoina vaikutusaikanaan. Kuitenkin, jos menon todennäköinen vaikutusaika on 10 vuotta pitempi, poisto tehdään 10 verovuotena.

Kiinteistön omistaja lisää rakennuksen perusparannusmenon sen poistamattomaan hankintamenoon. Todettakoon, ettei maapohjan eikä asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeen hankintahinnasta saa tehdä poistoja.   

Vuosikorjauskulut aiheutuvat korjattaessa asunnon normaalia kulumista. Vuosikorjauksessa huoneisto saatetaan alkuperäiseen kuntoon.  Perusparannusta ovat omaisuuden laajennus-, muutos- ja uudistustoimenpiteet. Perusparannuksessa asuntoa muutetaan tasokkaammaksi.

Vähennysoikeuden kannalta on tärkeää, että remontti on tehty asunnon vuokrausaikana. Jos asunto on kuitenkin vuokralaisen vaihtumisen vuoksi tyhjillään ja siellä tehdään tänä aikana remontti ja asunto vuokrataan tämän jälkeen uudelleen, saa remonttikulut vähentää.

Remonttikuluja ei hyväksytä vähennettäväksi, jos remontti on tehty välittömästi asunnon hankkimisen jälkeen, mutta ennen kuin se on annettu vuokralle. Tällöin remonttikulut lisätään asunnon hankintahintaan ja kulut voi vähentää vasta sitten, kun asunto myydään.

Remontin aiheuttamat materiaalikulut ja työstä maksetut korvaukset saa vähentää. Oman työn arvoa ei saa vähentää. Sen sijaan omat matkakulut remontoitavalle asunnolle ovat vähennyskelpoisia. Vuokrattavan huoneiston remonttikuluista ei myönnetä kotitalousvähennystä.

Asunnon vuokraus kalustettuna

Vuokrattaessa asunto kalustettuna, vähennys on vuodessa korkeintaan 25 prosenttia kalusteiden poistamattomasta hankintahinnasta. Jos kalusteiden hankintahintaa ei tiedetä, vähennys voidaan tehdä kaavamaisesti Verohallituksen yhtenäistämisohjeiden mukaan. Vuokralaisten lukumäärällä ei ole merkitystä.

Vähennys yksiössä tai huoneessa on enintään 30 euroa kuukaudessa ja suuremmassa huoneistossa 45 euroa kuukaudessa. Vähennys kattaa kaikki vuokratulon hankkimisesta tavanomaisesti aiheutuvat kustannukset. Huoneistosta maksettu hoitovastike vähennetään tämän lisäksi. Kalustettuna vuokrauksesta on hyvä laittaa maininta vuokrasopimukseen.

Johnny Örnberg
lakimies
Veronmaksajat