Kiinteistöyhtymä

Kiinteistöyhtymien on annettava veroilmoituksensa verovuodelta 2007 viimeistään verovuotta seuraavan vuoden helmikuun loppuun mennessä eli karkausvuonna 29.2.2008.

Kiinteistöyhtymät antavat yhtymäselvityksen verolomakkeella 36.

Veroilmoitus annetaan verotuksen toimittavaan verovirastoon kuten aiemminkin.

Mikä on kiinteistöyhtymä?

Kiinteistöyhtymä voidaan nähdä verotusyhtymänä, joka ei harjoita maa- tai metsätaloutta.
Maatalous- ja metsätalousyhtymät ovat myös verotusyhtymiä. Niihin liittyvät omat erityispiirteensä, joihin tässä jutussa ei erikseen syvennytä.

Tuloverolaissa verotusyhtymällä tarkoitetaan sellaista kahden tai useamman henkilön muodostamaa yhteenliittymää, jonka tarkoituksena on kiinteistön viljely tai hallinta.

Kiinteistöyhtymät eivät ole oikeussubjekteja, jotka voisivat hankkia omaisuutta tai ottaa velkaa omiin nimiinsä.

Kiinteistöyhtymän muodostuminen ei edellytä, että kiinteistöyhtymällä olisi tulonmuodostusta. Toki tuloja voi olla.

Kiinteistöyhtymä muodostuu yleensä silloin, kun vähintään kaksi henkilöä omistaa yhdessä kiinteistön, esimerkiksi omakotitalon tai mökin, jolla on oma maapohja.

Kiinteistöyhtymää ei yleensä muodostu, jos esimerkiksi paritalokiinteistön yhteisomistajat
ovat sopineet maakaaren mukaisesti keskenään hallinnan jakamisesta ja sopimus on kirjattu kiinteistötietojärjestelmään. Hallinnanjakosopimuksessa määrätään, mitä kiinteistön aluetta kukin yhteisomistaja käyttää.

Jos henkilöt omistavat yhdessä pelkän rakennuksen ilman maapohjaa, kiinteistöyhtymää ei muodostu. Myöskään asunto-osakkeen yhteisomistus ei synnytä kiinteistöyhtymää.

Puolisot kiinteistön omistajina

Aviopuolisoiden yhteinen kiinteistöomistus ei kuitenkaan synnytä kiinteistöyhtymää, olipa sitten kyseessä omakotitalo, mökki tai vaikkapa vuokralle annettu teollisuuskiinteistö.

Myöskään siinä tapauksessa, että puolisot ostavat tontin perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun, kiinteistöyhtymää ei muodostu, vaikka yhtiötä ei ole perustettu ja rekisteröity kalenterivuoden loppuun mennessä.

Jos ostajina ovat muut kuin aviopuolisot, kiinteistöyhtymä muodostuu kiinteistöyhtiön lukuun ostetusta kiinteistöstä, jos kiinteistöyhtiötä ei ole merkitty kaupparekisteriin kalenterivuoden loppuun mennessä.

Kiinteistöyhtymän verovelvollisuus

Kiinteistöyhtymät eivät ole erillisiä verovelvollisia, joita verotettaisiin itsenäisesti. 

Ne ovat verotuksessa vain laskentasubjekteja tuloja ja menoja laskettaessa, lukuun ottamatta velkoja, korkoja ja tappioita. 

Kun kiinteistöyhtymästä tai sen osuudesta tehdään esimerkiksi kauppoja, jokainen asianosainen osakas selvittää omassa verotuksessaan kiinteistöyhtymäosuutensa luovutuksesta mahdollisesti saamansa voitot tai tappiot.

Yhtymät eivät myöskään ole mitään ”yhtiöitä”, jotka tulisi esimerkiksi rekisteröidä kaupparekisteriin. Kyseessä on verotukseen liittyvä juridinen termi, jota moni maallikko peloissaan aivan suotta kavahtaa. Useimmiten kiinteistöyhtymän veroilmoitus onkin vain ”läpihuutojuttu” sen jälkeen, kun sen on kerran tehnyt.

Siviilioikeudellisesti on kysymys usein kiinteistön yhteisomistuksesta.

Kiinteistöyhtymällä voi olla esimerkiksi vuokratuloja mökistä, omakotitalosta tai teollisuuskiinteistöstä. 

Esimerkiksi näistä vuokratuloista kiinteistöyhtymälle vahvistetaan ns. muun toiminannan puhdas tulo tai tappiollinen puhdas tulo. Nämä kiinteistöyhtymälle vahvistetut puhtaat tulot tai tappiolliset puhtaat tulot jaetaan kiinteistöyhtymän osakkaille niiden osuuksien mukaan, jotka osakkailla/henkilöillä on kiinteistöyhtymän puhtaisiin tuloihin tai tappiollisiin puhtaisiin tuloihin. Kiinteistöyhtymän osakkaan on omassa veroilmoituksessaan ilmoitettava yhtymän nimi sekä osuutensa yhtymän tuloihin ja varallisuuteen.

Jos vuokratulot jäävät positiivisiksi, niihin sovelletaan aivan normaalia pääomatulojen tuloveroprosenttia 28.

Kiinteistöyhtymän korot, velat ja tappiot

Kiinteistöyhtymän hankkimiseen tai toiminnan rahoittamiseen otettuja velkoja ja niiden korkoja ei käsitellä kiinteistöyhtymän velkoina ja korkoina.

Kiinteistöyhtymän varojen hankintaan otetut velat käsitellään kunkin osakkaan henkilökohtaisina velkoina.

Velkojen luonne ja korkojen verovähennysoikeus määräytyy osakkaalla sen mukaan, mihin kiinteistöyhtymän toimintaan osakkaan ottama velka kohdistuu.

Jos kiinteistöyhtymä harjoittaa vuokraustoimintaa tulonhankkimistarkoituksessa esimerkiksi saamalla vuokratuloja teollisuuskiinteistöstä, kysymys on tulonhankkimisvelan koroista. Tällaiset korot vähennetään osakkaalla tulonhankkimisvelan korkoina korkovähennyssääntöjen mukaisesti eli ensisijaisesti osakkaan pääomatuloista.

Jos kyse on puhtaasti kiinteistöyhtymänä käsiteltävän kesämökin hankintaan otetusta velasta ja sen koroista ilman mökin vuokraamista, velan korot jäävät verotuksessa kokonaan vähentämättä kulutusluoton korkoina.
Kiinteistöyhtymän osakkaan osuus kiinteistöyhtymän muun toiminnan, esimerkiksi vuokrauksen, tappiollisesta puhtaasta tulosta vähennetään osakkaan pääomatuloista.

Tappio on voinut syntyä vaikka suurista vuosikorjauksista ja rakennuksen poistoista.

Osakkaan osuutta kiinteistöyhtymän vuokraustoiminnan negatiivisesta tulosta ei siis vahvisteta osakkaalle tappioksi. Negatiivinen tulo vaikuttaa osakkaalla pääomatulolajin alijäämän ja alijäämähyvityksen muodostumiseen sekä mahdollisen pääomatulolajin tappion syntymiseen.

Tuomo Lindholm
lakimies
Veronmaksajain Keskusliitto