Asunto-osakeyhtiön veroilmoitus

Asunto-osakeyhtiön ei yleensä tarvitse tehdä veroilmoitusta. Kaikkien asunto-osakeyhtiöiden on kuitenkin palautettava lomake 102 tammikuun loppuun mennessä.

Asunto-osakeyhtiön ei tarvitse tehdä veroilmoitusta vuonna 2007 päättyneeltä tilikaudelta, ellei verovirasto sitä erikseen vaadi, jos kaikki neljä seuraavaa edellytystä täyttyvät:

1) Päättynyt tilikausi ei ole yhtiön ensimmäinen tilikausi.
2) Yhtiön rakennuksessa on vain asuinhuoneistoja ja muita asumiseen liittyviä tiloja.
3) Yhtiö on verovuonna saanut vain vastiketuloja, rahastosuorituksia, käyttömaksuja, muita vähäisiä kiinteistöön liittyviä korvauksia tai vähäisiä korkotuloja taikka vähäisiä osinkotuloja.
4) Yhtiön verotettava tulo tappioiden vähentämisen jälkeen on alle 30 euroa.

Jos kaikki neljä edellytystä eivät täyty, veroilmoitus on tehtävä.

Veroilmoitus on tehtävä esimerkiksi, jos yhtiössä on liikehuoneistoja tai ulkopuolisille vuokrattuja varastoja. Veroilmoitus on tehtävä myös, jos yhtiö on saanut myyntituloja esimerkiksi tontin osan myynnistä.

Käyttömaksujen vuoksi veroilmoitusta ei tarvitse antaa. Käyttömaksuja ovat esimerkiksi asukkailta perityt korvaukset yhtiön saunan, pesutuvan tai autopaikan käytöstä. Veroilmoitusta ei tarvitse antaa myöskään siitä syystä, että yhtiö on perinyt talonmieheltään vuokraa asunnosta.

Veroilmoitusta ei tarvitse tehdä pelkästään siksi, että asunto-osakeyhtiö on muodostanut asuintalovarauksen tai käyttänyt sitä.

Tappiot pienentävät verotettavaa tuloa

Asunto-osakeyhtiön on tehtävä veroilmoitus, jos yhtiön verotettava tulo tappioiden vähentämisen jälkeen on vähintään 30 euroa.

Verotettava tulo lasketaan lisäämällä tuloslaskelman osoittamaan tilikauden tulokseen tuloslaskelmaan merkityt tuloverot ja muut verotuksessa vähennyskelvottomat menot ja vähentämällä siitä verovapaat tulot.

Jos verovuoden tulos on positiivinen, tuloksesta vähennetään myös ne aikaisempien tilikausien tappiot, jotka ovat käytettävissä. Tappion saa vähentää tappion syntymistä seuraavan 10 verovuoden aikana sitä mukaa kuin tuloa syntyy. Jos tappion syntymisvuoden aikana tai sen jälkeen yli puolet asunto-osakeyhtiön osakkeista on vaihtanut omistajaa, tappiota ei saa kuitenkaan vähentää ilman veroviraston erikseen myöntämää poikkeuslupaa. Sitä, että osakkeet ovat siirtyneet uudelle omistajalle perintönä tai testamentilla, ei pidetä tappion vähentämisoikeuteen vaikuttavana omistajanvaihdoksena.

Tappion saa vähentää, vaikka verovirasto ei ole vahvistanut tappiota siksi, ettei tappiovuodelta ole tarvinnut tehdä veroilmoitusta. Veroilmoitusta ei tarvitse tehdä tappion vahvistamista varten.

Veroilmoituksen jättöaika

Jos asunto-osakeyhtiön on annettava veroilmoitus, veroilmoitus on jätettävä neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymiskuukauden lopusta lukien. Jos tilikausi päättyi esimerkiksi 31.12.2007, veroilmoitus on jätettävä viimeistään 30.4.2008.

Vaikka asunto-osakeyhtiön ei tarvitsisi tehdä varsinaista veroilmoitusta, sen on kuitenkin joka vuosi tammikuun loppuun mennessä palautettava verotoimistoon lomake 102. Lomake tulee asunto-osakeyhtiölle esitäytettynä. Se on tarkastettava ja palautettava silloinkin, kun siihen ei tule muutoksia.

Lomakkeella 102 ilmoitetaan verovirastolle tietoja mm kiinteistön tai rakennuksen muutoksista sekä huoneistojen pinta-alasta, laadusta ja omistajasta.

Jos kiinteistön tai rakennuksen tiedoissa on tapahtunut muutoksia vuoden 2007 aikana, muutokset selvitetään lomakkeella 3 tai 3A, joka palautetaan lomakkeen 102 mukana.

Jos asunto-osakeyhtiö antaa veroilmoituksen, lomake 3 tai 3A liitetään kuitenkin veroilmoitukseen.

Jos yhtiön tilikausi ei ole kalenterivuosi ja kiinteistön tiedoissa on tapahtunut muutoksia tilikauden päättymispäivän ja kalenterivuoden lopun välisenä aikana, lomake 3 tai 3A annetaan tammikuussa yhdessä lomakkeen 102 kanssa.

Pääverolomake 4

Asunto-osakeyhtiön veroilmoitus annetaan lomakkeella 4.

Asunto-osakeyhtiön tuloslaskelma merkitään lomakkeen 4 kolmannella sivulla olevaan kirjanpitoasetuksen mukaiseen kiinteistön tuloslaskelmakaavaan.

Lomakkeen etusivulla on laskelma yhtiön verotettavasta tulosta. Siinä tuloslaskelman osoittamaan tilikauden kirjanpidolliseen tulokseen lisätään verotuksessa vähennyskelvottomat menot ja vähennetään verovapaat tulot.

Jos verovuoden tulos on positiivinen, tuloksesta vähennetään lisäksi mahdolliset aikaisempina tilikausina syntyneet, käytettävissä olevat tappiot.

Asunto-osakeyhtiön saamat osingot eritellään lomakkeen 4 toisella sivulla kohdassa IV. Osingot voivat olla osittain tai kokonaan verovapaata tuloa. Verovapaa osa saaduista osingoista vähennetään tuloslaskelman osoittamasta kirjanpidollisesta tuloksesta lomakkeen etusivulla.

Asunto-osakeyhtiön saamat osingot ovat sen tilikauden tuloa, jonka aikana osinkoa jakavan yhtiön yhtiökokous on päättänyt osingonjaosta.

Jos asunto-osakeyhtiö on saanut osinkoja suomalaiselta julkisesti noteeratulta yhtiöltä, osingosta on verovapaata tuloa 25 prosenttia. Lomakkeen toisella sivulla olevaan osinkojen erittelyyn merkitään tällöin kohtaan 2 saadun osingon määrä jaettuna verovapaaseen osuuteen ja veronalaiseen osuuteen. Lisäksi merkitään rasti kohtaan ”Jakajayhtiö on listattu”.

Jos asunto-osakeyhtiölle osinkoa jakanut yhtiö on suomalainen muu kuin julkisesti noteerattu yhtiö, osinko on asunto-osakeyhtiölle kokonaan verovapaata tuloa. Tällöin saatu osinko merkitään kokonaisuudessaan osinkojen erittelyyn riville 1 sarakkeeseen ”Verovapaa osuus (25 %)”.

Saatujen osinkojen verovapaat osat lasketaan yhteen ja merkitään osinkojen erittelyyn kohtaan 549 ja siirretään lomakkeen etusivulle kohtaan 6 Muut vähennykset yhteensä.

Asunto-osakeyhtiön ei tarvitse täyttää lomakkeen toisella sivulla olevaa erittelyä vuokratuloista eikä lomakkeen neljännellä sivulla olevaa laskelmaa ei-keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön nettovarallisuudesta.

Tiedot osingonjaosta ja omistajanvaihdoksista

Veroilmoituslomakkeen neljännellä sivulla ilmoitetaan tietoja myös osingonjaosta ja omistajanvaihdoksista.

Jos tilikaudelta 2007 on päätetty jakaa osinkoa, ilmoitetaan jaettavan osingon määrä, päivämäärä, jona osingonjaosta päätettiin sekä päivämäärä, jona tai josta lähtien osinko on nostettavissa. Jos osingonjaosta päätetään vasta veroilmoituksen jättämisen jälkeen, osingonjaosta on ilmoitettava verovirastoon kuukauden sisällä osingonjakopäätöksen tekemisestä. Osingoista on lisäksi annettava vuosi-ilmoitus osingon maksuvuotta seuraavan kalenterivuoden tammikuun loppuun mennessä.

Jos asunto-osakeyhtiöllä on 10 aikaisempana verovuonna syntyneitä vähentämättömiä tappioita tai käyttämättömiä hyvityksiä, lomakkeen neljännelle sivulle merkitään myös, onko yhtiön osakkeista yli puolet vaihtanut omistajaa tappion tai hyvityksen syntymisvuonna tai sen jälkeen.

Omistajanvaihdoksina ei pidetä tässä yhteydessä omistajanvaihdoksia, jotka johtuvat siitä, että osakkeet ovat siirtyneet uudelle omistajalle perintönä tai testamentilla. Jos yli puolet osakkeista on vaihtanut omistajaa muun syyn vuoksi, tappioita ei saa vähentää eivätkä mahdolliset hyvitykset ole enää yhtiön käytettävissä ilman veroviraston myöntämää poikkeuslupaa.

Jos yli puolet osakkeista on vaihtanut omistajaa ja omistajanvaihdokset ovat tapahtuneet yhden verovuoden aikana, verovuosi, jona vaihdokset tapahtuivat, merkitään kohtaan 531. Jos omistajanvaihdokset ovat tapahtuneet vaiheittain usean vuoden aikana tai yhtiössä on tapahtunut välillisiä omistajanvaihdoksia, selvitys omistajanvaihdoksista annetaan erillisellä liitteellä.

Tiedot tilintarkastuksesta

Veroilmoituksen neljännellä sivulla kohdassa IX ilmoitetaan, onko tilintarkastus tehty.

Jos tilintarkastus on tehty, ilmoitetaan myös, jos tilintarkastuskertomus ei sisällä tilintarkastuslaissa tarkoitettuja kielteisiä lausuntoja, muistutuksia tai lisätietoja. Tällöin jäljennöstä tilintarkastuskertomuksesta ei tarvitse liittää veroilmoitukseen.

Jos tilintarkastuskertomus sisältää esimerkiksi tilintarkastajan antamia lisätietoja, jäljennös tilintarkastuskertomuksesta on liitettävä veroilmoitukseen.

Jos tilintarkastusta ei ole tehty, jäljennös tilintarkastuskertomuksesta on toimitettava verovirastoon kuukauden kuluessa tilintarkastuskertomuksen valmistumisesta.

Lomakkeella ei ole varauduttu siihen, ettei yhtiössä välttämättä tehdä tilintarkastusta. Heinäkuussa 2007 voimaan tulleiden uuden tilintarkastuslain ja muutetun asunto-osakeyhtiölain mukaan tilintarkastus ei ole enää pakollista kaikissa yhtiöissä. Jos asunto-osakeyhtiössä ei tilintarkastuslain, asunto-osakeyhtiölain eikä yhtiöjärjestyksen mukaan tarvitse olla tilintarkastajaa eikä tilintarkastusta siksi ole tehty, tästä on syytä mainita veroilmoituksen lisätiedoille varatussa kohdassa X ja jättää tilintarkastusta koskeva kohta IX täyttämättä.

Liitteeksi tase ja tarvittavat liitelomakkeet

Veroilmoitukseen liitetään aina jäljennös tilikauden taseesta.

Jäljennöstä tilikauden tuloslaskelmasta ei tarvitse liittää veroilmoitukseen, sillä tiedot tuloslaskelmasta annetaan lomakkeella 4.

Jos veroilmoitusta ei ole annettu kaikilta edeltäviltä tilikausilta, veroilmoitukseen on lisäksi liitettävä mukaan jäljennökset taseista ja tuloslaskelmista niiltä edeltäviltä tilikausilta, jotka ovat päättyneet edellisen veroilmoituksen antamisen jälkeen. Enimmäisaika, jolta jäljennökset tuloslaskelmasta ja taseesta on liitettävä veroilmoitukseen, on viisi verovuotta edeltänyttä tilikautta.

Jos verovuoden verotettavasta tulosta kuitenkin vähennetään viittä vuotta vanhempia tappioita, Verohallituksen laatiman veroilmoituksen täyttöoppaan mukaan tiedot voi joutua antamaan kymmeneltä edelliseltä vuodelta.

Veroilmoitukseen liitteeksi saatetaan tarvita myös liitelomakkeita. Yleensä täytetään ainakin liitelomake 62. Sillä ilmoitetaan kuluvasta käyttöomaisuudesta tehdyt poistot sekä asuintalovarauksen määrä. Lomake on täytettävä, vaikka poistoja ja varauksia ei olisi verovuonna tehty.

Lisäksi veroilmoitukseen on tarvittaessa liitettävä myös lomakkeet 3, 3A, 8A, 18 ja 65. Lomakkeella 8A ilmoitetaan yhtiön omistamat arvopaperit ja arvo-osuudet. Lomakkeella 18 ilmoitetaan yhtiön omistamat kiinteistöt. Jos asunto-osakeyhtiö kuuluu konserniin tai omistaa vähintään 10 prosenttia toisen yhteisön osakkeista, tiedot näistä omistussuhteista ilmoitetaan lomakkeella 65. Muita liitelomakkeita, jotka mainitaan Verohallituksen laatiman veroilmoituksen täyttöoppaan sivulla 3, ei yleensä tarvita asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen liitteeksi.

Veroilmoituksen allekirjoitus

Asunto-osakeyhtiön veroilmoituksen allekirjoittaa yleensä isännöitsijä. Jos asunto-osakeyhtiöllä ei ole isännöitsijää, veroilmoituksen allekirjoittaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön hallitukselle. Verohallituksen veroilmoituksen täyttöohjeen mukaan ainakin yhden hallituksen jäsenen on allekirjoitettava veroilmoitus.

Marjo Salin
kirjanpidon asiantuntija
Veronmaksajain Keskusliitto